Cómo leemos el mercado.

Este es un primer corte exploratorio sobre departamentos en pozo anunciados en Asunción. No es una tasación ni una muestra estadística representativa. Cada cifra debe contrastarse antes de decidir una compra.

01. Muestra de precios pedidos

Seleccionamos tres anuncios públicos de unidades en obra o pozo: monoambiente de 29 m² en Recoleta publicado a USD 52.100; monoambiente de 34 m² en Las Lomas a USD 63.000; y unidad de dos dormitorios de 72 m² en Recoleta a USD 112.000. Los precios se consultaron el 9 de octubre de 2026. El precio por m² mostrado en la portada es precio publicado dividido entre la superficie declarada, redondeado al dólar.

• Fuente 1 — Afianza Recoleta, monoambiente, USD 52.100 / 29 m²
• Fuente 2 — Shanti, Las Lomas, USD 63.000 / 34 m²
• Fuente 3 — Aurora, Recoleta, USD 112.000 / 72 m²

Qué NO se puede concluir: no son precios de cierre, ni una media de Asunción, ni inmuebles comercializados por Miguel Rodríguez. La muestra es pequeña y mezcla tipologías. La disponibilidad, moneda, superficies, cochera, forma de pago y fecha de entrega pueden cambiar sin aviso.

02. Cálculo ilustrativo de retorno

El ejemplo de portada usa hipótesis, no datos de renta observados: inversión USD 60.000, alquiler mensual USD 450, 10 meses cobrados al año y USD 900 de gastos operativos anuales. Rentabilidad simple antes de impuestos y financiación: (450 × 10 − 900) ÷ 60.000 = 6,0 %. La renta bruta contractual si se cobraran los 12 meses sería 9,0 %; no refleja vacancia ni costes.

Faltan gastos de escrituración, impuestos, seguros, mantenimiento extraordinario, administración, financiación, tiempos sin inquilino y riesgos de obra. No usar este ejercicio como pronóstico, garantía ni recomendación de inversión.

03. Contexto, sin atajos

El Instituto Nacional de Estadística informó 464.185 habitantes para la ciudad de Asunción en 2025. Es un dato demográfico de la ciudad, no del área metropolitana ni una medición de demanda de alquileres; no basta por sí solo para justificar una inversión. Fuente primaria: INE, datos de Asunción 2025.

04. Qué revisar antes de elegir

• Documentación registral, identidad de quien vende, permisos y situación de la obra.
• Contrato: cronograma, garantías, penalizaciones, cambios de terminación y entrega efectiva.
• Precio total: superficie computable, cochera, financiación, comisiones, impuestos y expensas.
• Rentas comparables efectivamente cerradas, demanda del barrio, rotación y escenarios de vacancia.

05. Próxima versión del estudio

Para convertir este pulso en un análisis de mercado robusto faltan más anuncios homogéneos por barrio y tipología, evidencia de alquileres efectivamente pactados, historial de precios, fechas de entrega verificadas y coste de operación real. Hasta entonces, el sitio permanece como vista previa informativa, no como catálogo.

Contacto para aportar datos o solicitar revisión: [email protected].